Hace siete años, Marialys Santiago Martínez vive en Cabo Rojo con su esposo y su hijo en una casa rentada en el sector Plan Bonito del Barrio Miradero.
Ella no nació ni creció allí, pero se siente caborrojeña por adopción porque ahí vivió los mejores años de su juventud. Desde hace más de dos años busca comprar una propiedad para ella y su familia en este pueblo, pero ese sueño se ha vuelto cada vez más lejano.
“Cada día todo está más cuesta arriba”, narró Santiago Martínez. “Están muy caras y muy escasas [las propiedades]”.
La última casa que visitó en 2025 para comprar fue adquirida por un residente de Estados Unidos por encima del valor de tasación y en efectivo. Santiago Martínez, quien es vendedora de autos, había hecho una oferta para comprar la casa y contaba con el financiamiento, pero perdió la oportunidad ante la oferta que presentó el estadounidense. La vivienda fue convertida en un alquiler a corto plazo por su nuevo dueño, como ha sido la tendencia en Cabo Rojo.
La Compañía de Turismo de Puerto Rico (CTPR) reportó que había 816 unidades de alquiler a corto plazo en Cabo Rojo hasta mediados de 2023, lo que ubicaba al municipio como el tercero con más alojamientos a corto plazo en Puerto Rico, según datos entregados al Centro de Periodismo Investigativo (CPI) como parte de un litigio de acceso a la información. Este medio reveló que los números de Turismo estaban subestimados debido a que no todos los hosteleros a cargo de dichos alojamientos están registrados como requiere la ley.
Santiago Martínez perdió la esperanza de tener su propio hogar en este municipio costero.
“He pasado tantos malos ratos que ya detuve la búsqueda”, lamentó. “Es drenante”.
Santiago Martínez entiende que el anunciado desarrollo del proyecto Esencia, una urbanización de lujo propuesta por la empresa Cabo Rojo Land Acquisition LLC, le reducirá la posibilidad de encontrar una vivienda porque se encarecerá aún más el inventario de viviendas vacantes en Cabo Rojo. Allí hay cerca de 9,500 unidades sin ocupar, según el Buró del Censo de Estados Unidos, pero de esas, más de la mitad tienen un uso vacacional por temporadas o fines de semana.
El CPI encontró que, en efecto, hubo un aumento de $129,500 a $200,000 en el precio mediano de venta de las propiedades en Cabo Rojo de 2019 a 2024, lo cual equivale a 54%, al analizar los datos de compraventas que aparecen en la plataforma de bienes raíces TasaMax. El proyecto Esencia se anunció en mayo de 2024.
En las compraventas en las que hubo tasación, la mediana del valor de tasación incrementó de $134,450 a $216,000 en el mismo periodo, equivalente a un 61%.
El alza en los precios inmobiliarios que se observa en Cabo Rojo reduce las posibilidades de las familias de clase media y pobre de encontrar casa en un mercado que ya era competitivo debido a la escasez de unidades asequibles, las ventas por encima del valor de tasación y la carencia de programas gubernamentales efectivos para hacer accesible la vivienda de alquiler o la compra de propiedad, arrojó la investigación.
Además del aumento en el precio de venta y en el valor de tasación en Cabo Rojo, también hubo un incremento de 290% en compras a sobreprecio o por encima del valor de tasación de 2019 a 2024, encontró el análisis del CPI. Este aumento a sobreprecio no es un fenómeno exclusivo de Cabo Rojo, sino una tendencia que se ha registrado en todo el País desde 2019 y que se aceleró en 2021.
El CPI analizó 1,376 transacciones inmobiliarias registradas en el municipio desde 2019 hasta 2024 mediante la plataforma TasaMax. Se excluyeron los datos de 2025 para este análisis ya que podrían estar incompletas las transacciones totales en el sistema. Los resultados del análisis de los datos —que incluyen precio de venta y valor de tasación— validan la preocupación de Santiago Martínez.
Con menos posibilidades la clase media de encontrar casa
La trabajadora comunitaria Sandra Pagán Gallardo vivió por más de tres décadas en el Barrio Boquerón, en Cabo Rojo.
La mayagüezana se mudó al municipio para vivir con su esposa debido a que era un espacio más seguro para las comunidades LGBT+. Desde hace unos años, la líder comunitaria se mantuvo en la búsqueda de una vivienda para comprarla. Sin embargo, le resultó imposible y pagó renta en múltiples casas.
A la par con el alza en el costo de las propiedades, ha aumentado la renuencia de quienes venden sus propiedades a aceptar a compradores bajo los programas de asistencia financiera del gobierno para la adquisición de viviendas.
“Ahora mismo estoy en una casa chiquita (…) y yo me voy a tener que ir de aquí eventualmente”, lamentó Pagán Gallardo a principios de año. “A mí me jodería con el alma, me dolería la vida, irme a otra comunidad a los 63 años porque hemos hecho comunidad aquí en Boquerón”, dijo la mujer cuando estaba en vida.
Igual que Santiago Martínez, esta mujer temió que el costo de las propiedades aumentará más cuando se desarrolle el proyecto y que sus posibilidades de comprar casa serán cada vez menores.
“Aquí cerquita [en Boquerón] fuimos a ver una casa, ¿y sabes qué dijo un viejito de 85 años? Nos dijo que no iba a vender la casa porque iba a esperar que construyeran Esencia para venderla en un millón de pesos”, recordó.
El CPI entrevistó a casi una decena de agentes de bienes raíces que coincidieron en que el precio de venta de las propiedades en Cabo Rojo ha aumentado a raíz del anuncio de la construcción de lujo en Boquerón. La experiencia práctica de estos agentes es cónsona con los datos de compraventas analizados por el CPI.
Las agentes inmobiliarias entrevistadas por el CPI comentaron que se han topado con propietarios que insisten en vender sus viviendas en Cabo Rojo por encima del valor de tasación bajo el supuesto de que Esencia redundará en un mayor interés en comprar y en mudarse a la zona.
“Se topa uno con esos clientes mucho”, reconoció la agente de bienes raíces Noemí Alicea González en relación a transacciones con las que se ha topado en Cabo Rojo. “Se regó la voz de que la gente está pagando por encima, y el que quiere vender, pues sabe que la casa tasa $140 [mil], pero dice que quiere $160 [mil], y ‘no voy a vender por tasación’”, agregó.
Alicea González indicó que se han vendido propiedades por encima del valor de tasación en efectivo. “Está entrando mucha gente con dinero cash y hay mucha gente que ha pagado por encima”, expresó.
Las ventas en efectivo en 2024 fueron ocho veces más que las realizadas en 2019, según los datos de propiedades en TasaMax. En 2024, de las 337 ventas de propiedades en Cabo Rojo, 99 fueron en efectivo.
La agente de bienes raíces Michelle Maloy Dufour también dijo que ha recibido potenciales clientes que quieren vender sus propiedades por encima del valor de tasación, seguros de que la construcción de Esencia disparará la demanda por bienes inmuebles en el pueblo. También ha visto un aumento de extranjeros y de puertorriqueños en la diáspora con interés de adquirir viviendas allí.
“Cabo Rojo ha sido un gigante dormido que ha levantado el interés de muchas personas”, puntualizó la vendedora.
Sin estrategias para ofrecer vivienda asequible
El cuadro del mercado de la vivienda en Cabo Rojo podría redundar en el desplazamiento de los caborrojeños de concretarse el proyecto Esencia, encontró un informe reciente del economista Ricardo Fuentes Ramírez acerca de los incentivos contributivos otorgados al proyecto
El profesor Fuentes Ramírez explicó en su informe que esa construcción desplazará a residentes locales de no establecerse mecanismos para evitar impactos económicos negativos.
“El éxito del Proyecto Esencia dependerá en gran medida de su capacidad [la del Municipio de Cabo Rojo] para mitigar el impacto [de este complejo residencial] en el mercado de vivienda local”, advirtió Fuentes Ramírez, “Sin intervención [gubernamental], el auge inmobiliario especulativo y el crecimiento descontrolado de alquileres a corto plazo [Airbnb, entre otros] expulsarán a las familias locales de sus propias comunidades”, agregó.
El economista instó al Municipio de Cabo Rojo a crear un Fondo de Asequibilidad de Vivienda en Cabo Rojo, que deberá ser financiado con los ingresos generados por impuestos a la propiedad relacionados a Esencia y por una revisión del costo de las licencias para alquileres a corto plazo. Ese fondo le permitirá al Municipio crear programas de vivienda asequible y promover iniciativas de desarrollo económico sustentable que prevengan el desplazamiento de sus residentes.
El economista Antonio J. Fernós Sagebién, catedrático de la Facultad de Empresas del Recinto Metropolitano de la Universidad Interamericana de Puerto Rico, comentó que era de esperarse el alza en el precio de las propiedades en Cabo Rojo por la actividad económica que se presume generará el proyecto.
Fernós Sagebién entiende que Esencia “debe traer muchos beneficios”. No obstante, cree que el impacto en el mercado inmobiliario de Cabo Rojo dependerá de que el proyecto cumpla con lo prometido en la solicitud de beneficios contributivos y que se alineen con los objetivos de desarrollo económico del Gobierno y el sector privado.
“Si las comparables aumentan, la gente vende por más [dinero]”, opinó.
“Si las tasas aumentan, aumentan los recaudos municipales. Eso es muy normal. También la inversión en infraestructura trae otros proyectos de inversión que crean empleos directos, indirectos e inducidos. Ciertos sectores económicos se benefician de un sector geográficamente cautivo”, respondió al preguntársele acerca de los factores que influyen en el aumento del costo y valor de la vivienda.
Dorado, Río Grande, Humacao, Ponce y Guayama son ejemplos de municipios costeros en los que se han desarrollado complejos residenciales turísticos y que experimentaron un alza en el precio de las propiedades inmuebles, puntualizó el economista.
El director interino del Departamento de Administración de Empresas de la Universidad de Puerto Rico en Carolina, Luis Felipe Nieves Velázquez, explicó que en Cabo Rojo, así como en otros municipios costeros, estar cerca de hoteles y alojamientos turísticos influye en el valor de la propiedad. “Con un proyecto lujoso, la expectativa es que el precio de las propiedades alrededor aumente”, señaló.
El desarrollo de estructuras comerciales y carreteras también influyen en el valor de la propiedad en el mercado, indicó.
¿Beneficios para quiénes?
Las ventas sobre el valor de tasación también tienen el efecto de inflar el valor de otras propiedades alrededor del proyecto, añadió el también corredor de bienes raíces. Esto beneficia a quien vende, pero disminuye las oportunidades de compra de quienes dependen del financiamiento para ejecutar la transacción.
Nieves Velázquez explicó que las instituciones bancarias aprueban el financiamiento que corresponde con la tasación. Pero si el precio de venta es mayor al valor de la tasación, la diferencia tiene que ser aportada por el comprador, lo que favorece a quienes tienen dinero en efectivo en mano.
“Los inversionistas son empresarios que toman riesgos”, mencionó el profesor en entrevista con el CPI. “Generalmente, es gente que tiene dinero en mano y que no depende de financiamiento”.
Esencia trastoca el mercado
La agente de bienes raíces Ruby González Serrano dijo que conoce de personas que, a raíz del proyecto Esencia, tienen interés en hacer diferentes tipos de inversiones en Cabo Rojo, no solamente en la industria inmobiliaria.
“El proyecto, cuando esté terminado, va a tener un impacto en Cabo Rojo. No te puedo decir si positivo o negativo porque podría haber desplazamiento de los habitantes del pueblo”, reconoció la vendedora. “Con un salario de $10.50 la hora, nadie puede comprar una casa de $200,000 porque no va a cualificar para el banco a menos que tenga la mitad [del dinero] ahorrado. Lo que sí podría haber es un desplazamiento de los locales, de la juventud caborrojeña”.
Otra agente de bienes raíces, Laura E. Rosas Valdespino, mencionó que por años hubo interés de desarrolladores de construir un complejo residencial o turístico como Esencia en Cabo Rojo, pero ha sido por el impacto de Esencia que terrenos que estaban disponibles en el mercado desde hace años ahora lograron venderse.
“Me preocupa que sea tan exclusivo y tan exclusivo que haya esas diferencias [sociales y económicas extremas]” en Cabo Rojo, dijo Rosas Valdespino.
Por su parte, Soleil Ruiz, también agente de bienes raíces, dijo que conoce de propietarios que han aprovechado el anuncio del proyecto Esencia para vender sus propiedades por encima del valor de tasación. Dijo que en 2025 ha notado que hay más extranjeros, puertorriqueños y boricuas de la diáspora interesados en comprar en el municipio.
“He tenido clientes que me dicen: ‘Quiero vender, pero quiero vender a este precio [por encima del valor de tasación] porque, cuando hagan Esencia, va a valer mucho más’”, dijo.
El precio se establece entre el vendedor y el comprador, mientras que el valor de tasación es el que dicta el mercado, explicó González Serrano.
En el recién publicado Plan Quinquenal 2024-2030 para atender la crisis de vivienda en la Isla, el Departamento de la Vivienda (DV) sugiere rehabilitar estructuras abandonadas, promover nuevos proyectos de vivienda asequible, fomentar la retención de nuevas viviendas a bajo costo, fomentar el financiamientos de las vivienda locales, formalizar títulos para propiedades informales, entre otras estrategias.
El informe destaca que, en Puerto Rico, el valor mediano de una propiedad es de $121,800, mientras en Cabo Rojo fue de $200,000 en 2024, según se observa en Tasamax. El ingreso mediano por hogar en Puerto Rico es de $24,002, y en Cabo Rojo es de unos $26,000, según el Censo.
En febrero, el Instituto de Estadísticas presentó sus más recientes datos sobre la mediana de ingresos por municipio en Puerto Rico. Del análisis se desprende una disparidad entre los hogares de la zona metropolitana vis a vis en otras partes de la isla. Dicha desigualdad económica se ha pronunciado en los últimos cinco años.
Limitada la asistencia gubernamental
Aunque el Gobierno de Puerto Rico ha ofrecido asistencia para la adquisición de viviendas mediante incentivos en distintas administraciones, el profesor de la Escuela Graduada de Planificación del Recinto de Río Piedras de la Universidad de Puerto Rico, Raúl Santiago Bartolomei, explicó que el Estado ha fallado en asegurar que el pago de la hipoteca y de impuestos sobre la propiedad —entre otras obligaciones— sean sostenibles a largo plazo para el comprador.
El Departamento de la Vivienda proporciona hasta $60,000 para la compra de una vivienda nueva o existente en Puerto Rico con el Programa de Asistencia Directa al Comprador (ahora “Pronto Pa´ Tu Casa”). Desde sus inicios en 2020 hasta febrero de 2026, al menos 178 compraventas se habían concretado en Cabo Rojo bajo este programa, según datos provistos por la propia agencia.
El número de propiedades en ese pueblo compradas mediante el programa es “bajísimo”, opinó Santiago Bartolomei.
De acuerdo con el profesor, el éxito del programa estará sujeto a su “capacidad de asegurar financiamiento sustentable y asequible para las personas que lo necesitan” para que, eventualmente, “no caigan en impago como ha ocurrido [con otros programas similares] en el pasado”. Los altos pagos de la propiedad financiada a largo plazo, se suma a la renuencia de los vendedores a aceptar programas de asistencia para la compra de vivienda.
De junio pasado a febrero de 2026, al menos una compraventa se concretó en Cabo Rojo bajo el Programa Vivienda Joven para ofrecer financiamiento hipotecario a jóvenes de 21 a 35 años que se hayan graduado de una institución universitaria, técnica o vocacional acreditada.
“La población joven es a la que más difícil se le hace conseguir un trabajo seguro, sostenido, permanente, con ingresos recurrentes que puedan ser una garantía para recibir un préstamo de un banco”, explicó Santiago Bartolomei. “Aparte de que, dado que muchos jóvenes están en edad laboral y usualmente viven en alquiler, y como los alquileres están tan caros, ese alquiler se come los ahorros que podrían tener para eventualmente una compraventa”.
De acuerdo con la Encuesta de la Comunidad del Censo de 2024, en Cabo Rojo hay al menos 1,800 hogares arrendados donde el ingreso anual es de menos de $15,000. Por ejemplo, este ingreso los haría elegibles a los Programas de Vales para la Libre Selección de Viviendas (Sección 8), sea el administrado por el gobierno estatal o municipal. Sin embargo, apenas 79 hogares han sido rentados en los últimos seis años bajo Sección 8 estatal, y el pasado año, sólo 103 propiedades estaban arrendadas bajo el municipal.
El informe sobre la crisis de vivienda en Puerto Rico del Departamento de la Vivienda (DV) reconoce la necesidad de modificar los criterios de elegibilidad y límites de ingresos para aumentar la cantidad de familias elegibles para el programa de Sección 8.
Vivienda comunicó por escrito al CPI que formó un equipo de trabajo especializado multisectorial que se reúne periódicamente para viabilizar iniciativas de desarrollo como el uso de estorbos públicos y propiedades bajo la titularidad de la agencia para ser rehabilitadas y vendidas a un costo accesible. También está en vías de desarrollar una iniciativa para la construcción de viviendas en terrenos del gobierno estatal o municipal. La agencia no precisó qué esfuerzos lidera específicamente en Cabo Rojo ante el desarrollo de Esencia.
El Municipio de Cabo Rojo no respondió al CPI qué cambios considera necesarios en el Programa Sección 8 para que más residentes se beneficien del programa.
Escépticos aunque precavidos
El alcalde de Cabo Rojo, Jorge A. Morales Wiscovitch, admitió que el precio de venta y de renta de los inmuebles en Cabo Rojo ha aumentado pero no cree que el proyecto Esencia haya provocado el alza.
«Ahora mismo los precios de las casas y las rentas han aumentado un poco. No porque exista el proyecto”, dijo el Alcalde. “Pero no es correcto que todo se pone más caro, que no se consigue vivienda. No es del todo correcto. Todo ha aumentado, y es probable que las propiedades en los alrededores [de Esencia] van a aumentar, van a subir de valor. Claro que sí», añadió.
Según datos de la Oficina de la Comisionada de Instituciones Financieras (OCIF) sobre la actividad del mercado hipotecario residencial, en Puerto Rico hubo una disminución de 7.5% de ventas de casas financiadas de 2023 a 2024, pero ese mercado en el Municipio de Cabo Rojo se comportó de manera distinta porque esas ventas aumentaron en 32.8% de un año a otro.
El Departamento de la Vivienda reiteró en su plan estatal que el alto costo de la vivienda es uno de los retos del Gobierno de Puerto Rico.
Para atender la necesidad de vivienda asequible en el municipio, el Alcalde indicó que se ha concentrado en la revocación de usufructos de propiedades en abandono en el centro urbano. El Municipio confirmó que se han revocado 111 usufructos —el derecho a usar un solar sin ser su dueño.
El Ejecutivo Municipal dijo también que el ayuntamiento ha organizado subastas para vender solares municipales en los que sus compradores podrían desarrollar viviendas asequibles. Pero admitió que solo uno de los solares se vendió y 11 continúan disponibles. Dijo que los ingresos de dichas ventas se invertirán en la demolición de estructuras declaradas estorbos públicos o reclamadas por el municipio mediante la cancelación de usufructos.
El ayuntamiento indicó que cerca de 100 propiedades podrían ser declaradas estorbos públicos y evalúan al menos otras 100 en el centro urbano de Cabo Rojo. El Municipio tiene 46,876 residentes, según el Censo de 2024, de los cuales un 10% vive arrendado.
“Siempre hay alternativas para trabajar con esto, reconociendo que hay personas que interesan comenzar y tener su casita”, dijo Morales Wiscovitch en entrevista con el CPI.
El portavoz de Cabo Rojo Land Acquisition, Daniel Hernández, no respondió a preguntas del CPI sobre las posibles consecuencias de Esencia en el costo de la vivienda en el municipio.
La empresa busca construir 1,132 residencias de lujo y 530 unidades de hotel para las que la Compañía de Turismo aprobó casi $498 millones en créditos contributivos, además de una exención de 10 años en impuestos estatales y municipales. El predio impactaría 1,549 cuerdas de terreno, según Cabo Rojo Land Acquisition presentó ante la Oficina de Gerencia de Permisos.
